 |
 |
 |
 |
現在、オフィスビル市場は、東京を中心に空室率の低下、賃料の回復等が見られる一方、物件取得競争が激化しております。このような環境下においても、オリックスグループ企業の不動産事業の中核を占めるオリックス不動産株式会社をはじめとするオリックスグループ企業との協働関係（ORIXシナジー）を活用することで、本投資法人は、着実に物件を取得し、資産規模を拡大しております。その結果、上場時の保有物件の取得価格合計は996億円（39物件）でしたが、当期末現在、本投資法人の保有物件の取得価格合計は2,356億円（44物件）と、上場時と比較し資産規模を約2.4倍まで拡大することができております。
また、中長期的に成長が見込まれる「首都圏」「オフィス」への重点投資を継続しつつ、投資スタイル“OJR WAY”に基づく物流施設の取得や名古屋・大阪・仙台といった政令指定都市のオフィスビルの取得等によりリスク分散を図ることで、安定性・成長性の高いポートフォリオの構築に取り組んでおります。今後も、ORIXシナジーを活用することにより、過熱する物件取得競争を避け、競争力の高い物件へ厳選投資を行い、中長期的な目標である資産規模3,000億円の達成に向けて、外部成長に取り組んでまいります。
上場後取得物件の分析
ORIXシナジーを活用し、中長期的な成長が期待できる首都圏に所在するオフィス、競争力の高い新築（築2年以内）物件を数多く取得しています。
ポートフォリオの質の向上
競争力の高い新築物件を中心に取得していることにより、ポートフォリオの質が大きく向上しています。
| （注1） | 平均規模および平均築年数は、各物件の取得価格に応じた加重平均を記載しております。 |
| （注2） | 平均規模は、本投資法人の持分にかかわりなく、建物一棟全体の延床面積を基準に算出しております。 |
内部成長を図るためには、テナントのニーズを把握し良好な関係を構築することが重要であると考えております。そこで、資産運用会社のオリックス・アセットマネジメントでは、物件の運営管理について外部のプロパティマネジメント会社に委託するだけでなく、社内に複数のプロパティマネジメント担当者が常勤し、テナントニーズに迅速に対応できる体制を構築しています。このような体制のもと、顧客満足度向上のために、物件のリニューアルによるバリューアップに取り組むほか、物件毎の特性や賃料動向を見据えたリーシングを実施することにより、賃料収入の拡大を図っています。また、コスト削減にも積極的に取り組んでおり、ビルマネジメント会社について選定基準を設け、基準を満たす会社へ業務を集約することで運営管理費用の削減を図っております。
物件リニューアルの事例（名古屋伊藤忠ビル）
 |
 |
|
| 既存外壁の上にガラスカーテンウォールをカバーリング。旧耐震基準によって設計・施行された建物であったため、「耐震改修促進法」に基づく認定取得後、耐震改修工事を完了 | エントランスは、ガラス、アルミを多用し全面変更 | |
 |
 |
|
| 共用部は、折り上げ天井に変更 | 貸室内は、OAフロア、グリッドシステム天井、個別空調に変更 |
オリックス不動産投資法人では、資金調達について以下の通りの方針を定め、負債・資本のバランスに留意した財務政策を推進しています。また、資金調達の安定性、健全性、機動性をさらに高めるために、スタンダード・アンド・プアーズ （S&P）および格付投資情報センター（R&I）より、投資法人債の発行体格付けを取得し、資金調達手段の多様化に取り組んでおります。
基本方針
【借入】
- 金利の上昇に備え、固定金利比率については7割程度以上を維持します（金利スワップによる金利の固定化分を含みます。）
- 返済期日の集中を回避するため、借入金返済期限の分散化を図ります
- 安全性向上のため、調達先金融機関の多様化を図ります
- 投資法人債市場を含む金融市場の動向を注視し、低廉なコストで資金調達を実行します
- 機動的な物件取得ができるよう、コミットメントラインを設定いたします
- 機動性を高めるため、無担保借入での資金調達を進めます
【資本市場】
- 外部成長に伴う投資口の追加発行については、分配金希薄化リスクの回避に十分留意し、合理的なエクイティー・ストーリーをマーケットに開示していきます
投資法人債の発行体格付取得状況
| 格付機関 | 格付内容 |
|---|---|
| スタンダード＆プアーズ | A-（長期会社格付け） A-2（短期会社格付け） |
| 格付投資情報センター | A+（発行体格付け） |
