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※以下の内容は、社団法人投資信託協会発行の「不動産投資法人ガイド」からの抜粋となります。詳細につきましては、社団法人投資信託協会のホームページをご覧ください。
不動産を主な運用対象とする投資法人あるいは投資信託を総称して一般に不動産投資信託あるいは不動産投信と呼ばれています。
米国の不動産投資信託がREIT（リート）という略称で呼ばれることから、その日本版という意味でジェイ・リート（J‐REIT：Japanese Real Estate Investment Trust）と呼ばれることもあります。こうした不動産投資信託は、2000年11月に投資信託及び投資法人に関する法律（一般的には「投資信託法」と呼ばれています）が改正され、投資信託の組み入れ資産として不動産が認められたことで誕生した新しい投資信託です。
法律の上では、投資信託には投資法人と呼ばれる会社型と、投資信託と呼ばれる契約型の二つの種類があります。しかし現在、証券取引所に上場している不動産投資信託はすべて投資法人です。
不動産投資法人は投資家の皆様から資金を集めて、不動産などで運用することを目的として設立された法人(会社)です。不動産投資法人は株式会社が株券を発行するように、投資証券と呼ばれる有価証券を発行して、投資家の皆様から資金を集めます。不動産投資法人はこの集めた資金や金融機関からの借入金などで不動産などを購入して運用を行います。不動産投資法人は不動産を購入すると、その不動産をテナントに賃貸して、主にテナントより得る賃料から収入を得ます。そして不動産の維持・管理費用や金利などを支払った後に、残った利益を投資家の皆様に分配するという仕組みになっています。不動産投資法人は、税法の規定により課税所得の90％超を分配すれば、その分配した額に対して法人税は課税されません。※ つまり投資家の皆様は不動産などに投資して得られる収益を不動産投資法人の段階で課税されずにそのまま受け取ることができます。また上場されている不動産投資法人の投資証券は、証券会社等を通じて、証券取引所において立会時間中いつでも売買することができます。
※課税所得の90％超を分配することの他にも、不動産投資法人がその事業年度の終了時において、3人以下の投資主およびその特殊関係者により発行済み投資口数50％超を保有される同族会社に該当しないこと等の一定要件があります。
不動産投資法人は法律によって、運用などの実質的な業務を行うことが禁止されており、こうした実質的な業務は外部の専門家に委託することになっています。
不動産投資法人自体は運営方針を決定し、実際の運用は、一定の財産的基盤や不動産投資に関する知識や経験などを基に、各地の財務局（所管は金融庁）に登録をした投資信託会社(資産運用会社)が行っています。
資産運用会社はまず不動産の選定を行います。そして投資した不動産をどういった条件で賃貸するのかといった賃貸戦略を決定し、それにあわせて不動産を管理します。また不動産の価値を維持するために必要な長期の修繕計画を立案し、それを適宜実行します。さらには不動産投資法人の財務戦略を立案して必要な資金調達を行います。運用以外の業務についてもそれぞれの専門家に委託します。
取得した不動産等の資産の保管は信託銀行などの資産保管会社に、その他の事務は事務受託会社に委託します。
